Tributació

Comprar una casa hipotecada

Comprar una casa hipotecada

La gana per ser propietari d'un habitatge ha tornat a créixer a Espanya, Així ho confirma el últimes dades (2015) de l'Institut Nacional d'Estadística (INE):

  • Les compravendes d’habitatges  inscrits en els registres de la propietat van augmentar un 23,6%.
  • Les hipoteques van créixer un 24%. 

La compra d'una casa constitueix un dels actes de més transcendència per a una economia familiar, més encara quan Espanya és un dels països de la UE on un major percentatge de la població pretén accedir a l'habitatge en propietat. Pagar d'una sola vegada és impensable, per la qual cosa la majoria de les compravendes d'habitatges es fa a través de préstecs hipotecaris els terminis són molt amplis. Per això, sobre gairebé tots els immobles pesa una hipoteca i, quan es vol comprar una d'aquestes cases, l'opció més comú és subrogar-se a aquesta.

SUBROGACIÓ HIPOTECÀRIA

Entenem subrogació hipotecària com el fet que una persona es converteix en el titular de la hipoteca ja existent sobre l'habitatge en substitució del venedor.

Per comprar una casa hipotecada cal seguir els següents passos:

  1. Sol·licitar al venedor una còpia de l’escriptura notarial que l’acrediti com a propietari de l’habitage.
  2. Obtinguda l'escriptura, es sol·licita al Registre de la Propietat una nota simple informativa per confirmar que la propietat continua a nom del venedor i que sobre ella no pesa cap mena d'embargament, deutes, càrregues, etc.
  3. Si obtinguda la nota informativa del Registre, es comprova que hi ha càrrecs, deutes, embargaments, etc. sobre l'habitatge, el comprador pot decantar-se per una d'aquestes dues opcions:
    1. Pot exigir al venedor que aixequi o tregui la càrrega i les despeses seran al seu càrrec.
    2. El comprador pot subrogar a la hipoteca que pesa sobre l'immoble, és a dir, passaria a ser el titular de l'immoble hipotecat. En aquest cas caldria informar l'entitat financera que va atorgar el préstec perquè doni la seva conformitat a la subrogació. Es signa una escriptura de compravenda en la qual es declara que el comprador es queda amb l'immoble amb el deute que pesa sobre ell.
  4. Sol·licitar l'últim rebut de la contribució o IBI (Impost de Béns Immobles) i un justificant que l'habitatge està al corrent de pagament en les despeses de la comunitat de veïns. Cal informar-se de quina quota de participació té l'habitatge en les despeses de la comunitat de propietaris.
  5. Comprovar que l’habitatge no està llogat.
  6. Per llei, totes les despeses de la compravenda corren per compte del comprador, llevat de l’impost de pluvàlua.
  7. Finalment i més important, cal portar l'escriptura de l'habitatge al notari per constatar davant la llei nostra titularitat de l'habitatge.

RENEGOCIACIÓ DE LA HIPOTECA

El titular d'un habitatge hipotecat pot intentar negociar amb el banc les condicions de la mateixa. Els mecanismes que la legislació permet per millorar les condicions d'un préstec hipotecari són:

  • Novació: Permet tornar a negociar amb l'entitat bancària i modificar algunes de les condicions de la hipoteca. Aquesta opció és la recomanable i rendible atès que gairebé mai és necessari el pagament de comissions d'obertura i cancel·lació.
  • Subrogació: És el trasllat del préstec hipotecari a un altre banc que ofereix millors possibilitats per al sol·licitant. Aquest tràmit resulta més complicat i costós que la novació ja que el client és qui ha de córrer amb les despeses de cancel·lació, obertura, gestoria, notari i registre.

REQUISITS PER SOL·LICITAR UNA HIPOTECA

Una hipoteca és un préstec que concedeix una entitat bancària per comprar un immoble, ja sigui habitatge, local o un altre.

Quan es sol·licita un préstec hipotecari per finançar la compra d'un habitatge, cal aportar al banc la següent documentació:

  • DNI, NIF o targeta de residència.
  • Última declaració de la renda (IRPF).
  • En el cas dels treballadors per compte d’altri, últimes tres nòmines percebudes.
  • En el cas dels treballadores per compte propi, últims tres pagaments de l’IRPF trimestral (Model 130).
  • En el cas dels treballadors autònoms, l’alta a l’Impost d’Activitats Econòmiques (IAE, Model 036).
  • Contracte privat de compravenda.
  • Nota simple actualitzada del Registre de la Propietat de l’immoble.
  • Últim rebut de l’IBI.
  • Còpia del’última escriptura de transmisió de la finca.
  • Certificat de la comunitat de propietaris.
  • Assegurança de llar.
  • Assegurança de vida.

barcelona