Venda

Compra edificis Madrid

La normativa urbanística espanta la compra d'edificis

Pèrdua d'edificabilitat. Aquesta és la principal raó per la qual molts inversors -nacionals i internacionals- no acaben de llançar-se a la compra d'edificis d'oficines al centre de Madrid. La normativa urbanística actualment vigent a la capital està desincentivant, quan no foragitant, els inversors a l'hora d'adquirir immobles que necessiten ser rehabilitats per adaptar-se a les exigències de la demanda, segons expliquen a El Confidencial diversos experts, que consideren que les lleis urbanístiques a la capital estan provocant l'envelliment inevitable i progressiu de la ciutat.

Encara que cada edifici és un món i, encara que és possible que en alguns casos no es produeixi realment aquesta pèrdua d'edificabilitat, la veritat és que per aconseguir edificis de qualitat a Madrid és necessari realitzar obres considerables i costoses, cosa que, sens dubte, juga en contra de la inversió immobiliària a la capital, insten els experts.

"Es pot donar el cas que un inversor compri un edifici, el tiri i perdi fins a un terç d'edificabilitat o que un edifici de sis plantes es quedi en cinc de tal manera que el comprador o inversor difícilment estarà disposat a pagar un preu molt alt per un edifici per a unes rendes que no ho van a reflectir ", explica Ignacio Buendía, de l'equip de research de la consultora JLL.

El mercat d'oficines de Madrid ofereix molt poques oportunitats a l'inversor que busca un edifici amb una molt bona ubicació -en zona primera i amb molt bones qualitats. "La taxa de disponibilitat d'oficines a Madrid arriba al 11,9%, però si analitzem només l'àrea central de negocis (CBD), la xifra descendeix al 7,3%. I si ens fixem en els edificis de bona qualitat dins de la M-30, el percentatge es redueix a un 2% ", apunten des de Knight Frank. "Tot just hi ha mitja dotzena d'edificis de molt bona qualitat a Madrid, i ni tan sols es troben en bones ubicacions", afegeix Buendía.

Els edificis que entrarien dins d'aquest percentatge -i que alguns inversors qualifiquen com de grau A-, serien, a grans trets, aquells nous o rehabilitats completament fa menys de 10 anys i amb qualitats tècniques òptimes. Exemples d'aquests edificis a Madrid serien les Quatre Torres, Torre Serrano -recentment rehabilitada-, la torre Tità en Méndez Álvaro ... En zona prime, segons la consultora, les rendes poden situar-se entre 28 i 30 euros el metre quadrat al mes.

Respecte a altres països, la veritat és que el mercat d'oficines de Madrid està molt obsolet, no té edificis de bona qualitat, en ubicacions prime i que, a més, compleixin amb les expectatives dels fons més exigents, la qual cosa suposa una enorme desavantatge respecte a altres ciutats.

"No m'estranyaria que d'aquí a poc que qualsevol companyia que treballi a l'Ibex contractés només edificis sostenibles", explicava recentment Benoît du Passage, president i CEO de JLL Espanya durant la presentació de l'informe Investors Survey in Commercial Real Estate, elaborat per l'IESE i la consultora JLL. "A París, el percentatge d'edificis amb qualitat no supera el 15%, mentre que a Londres es mou entre el 20-25%. A Espanya, doncs, hi ha molta feina per fer".

Són molts els avantatges per invertir actualment a Espanya, segons aquest informe. El mercat està en ple procés de recuperació -amb l'augment potencial de les rendes i el valor dels immobles que això implica-, hi ha bones oportunitats, i és un mercat volàtil, però un dels seus principals inconvenients és la manca d'edificis de qualitat .

És a dir, és aquí on aparentment s'obren oportunitats per al mercat immobiliari de Madrid, en la rehabilitació, canvi d'ús o posada a punt de molts edificis; però, la gran pedra en el camí i el gran obstacle perquè en el futur vegem grans operacions és principalment legislatiu.

Els edificis a la capital estan molt protegits, els millors construïts fa vint o trenta anys i la rehabilitació suposa posar el motor d'un Ferrari a un Sis-cents. L'ideal seria que un inversor pogués construir una estructura moderna, sense que es penalitzarà l'edificabilitat l'edifici ", apunta Ignasi Buendía. "La tecnologia no para d'avançar, però la regulació està ancorada en el passat".

Tres són, fonamentalment, els obstacles normatius que els inversors es troben a l'hora de rehabilitar o canviar l'ús a un edifici al centre de Madrid i, depenent del grau d'intervenció d'obres que es realitzi per aconseguir aquests fins, destaquen sobretot tres:

  1. Dotar a l'edifici de places d'aparcament. "Això implica alts costos econòmics derivats de les obres estructurals que caldria dur a terme. Molts edificis del centre de Madrid no tenen plaça de garatge, en el seu Pla General de 1997 exigeix que es compleixin les dotacions de places d'aparcament. De vegades , per raons estructurals o geològiques no sempre és possible i aquestes places no es poden construir, si bé el PGOU també preveu que es busquin places, ja siguin públiques o privades, en un radi de 200 metres de l'edifici en qüestió. el problema és que a la zona centre, aquestes places estan esgotades ", explica Jaume de Vicente-Rodríguez Palau, advocat del departament d'urbanisme de JLL.
  2. Ajustar-se a l'alçada màxima  que exigeix el Pla general de Madrid pot comportar també pèrdua d'edificabilitat. "Respecte a la pèrdua d'edificabilitat i altures, pot donar-se el cas que en l'actualitat un edifici tingui llicència concedida per a construir en tota l'empremta de la parcel·la, però després de fer una intervenció en el mateix que afecti l'estructura completa, es consideri com a nova edificació i, en conseqüència, calgui ajustar-se a l'edificabilitat permesa i la superfície de parcel·la computable d'acord vigent PGOU ", explica aquest expert. L'alçada mínima dels pisos es troba regulada en l'article 6.6.11 i següents del PGOU de Madrid, que, com a regla general, estableix "una alçada lliure mínima de pisos de dos-cents cinquanta (250) centímetres per a peces habitables que es podrà reduir en peces no habitables fins a un mínim de dos-cents vint (220) centímetres "(article 6.6.13)."Però també cal tenir en compte el que estableixi cada ordenança per a cada cas concret", adverteix De Vicente-Rodríguez Palau. "Per exemple, per a aquells edificis regulats per l'Ordenança Zonal 1 (article 8.1.16), l'alçada mínima dels pisos serà de 360 centímetres en planta baixa i de 300 centímetres en plantes superiors, en l'Ordenança Zonal 8 l'altura dels pisos serà de 280 centímetres, exceptuant les obres que es realitzen en interiors d'edificis existents (article 8.8.11). per a aquells edificis que s'aplica l'ordenança zonal 4, l'altura dels pisos serà de 285 centímetres per a plantes de pis i de 310 centímetres per a la planta baixa (article 285) ".
  3. Recuperació d'espais lliures (patis d'illa) amb la pèrdua d'edificalitat que això implica. "Es perd també edificabilitat i aquesta pèrdua no es recupera en termes econòmics, sense comptar les puntes de coixí que cal fer amb l'estructura en el projecte de rehabilitació", apunta Ignasi Buendía. "Aquells edificis no catalogats als quals se li aplica l'Ordenança Zonal 1, la majoria de la zona del centre històric, ens trobem amb casos en què s'exigeix la recuperació d'un pati d'illa, la qual cosa comporta la pèrdua d'edificabilitat en cas d'una reestructuració que afectaria les condicions morfològiques i estructurals de l'edifici i una nova edificació, atès que no es podria edificar sobre rasant en aquest espai i caldria potenciar la seva recuperació ".

A tot això caldria sumar a més, i entre moltes altres coses, les normes de seguretat, cablejat, canonades i un llarg etcètera que acaben repercutint negativament sobre l'edificabilitat a cada planta ia les que obliga, no només en PGOUM, sinó també el Codi tècnic de l'Edificació (CTE).

"La recuperació dels cascos històrics a través de la rehabilitació d'edificis millora sens dubte la qualitat d'una ciutat. Han de incentivar urbanística i fiscalment més aquest tipus d'actuacions, sobretot perquè significa recuperar part de la nostra història, i es crearien de treball , es potenciaria el turisme i contribuiria en general al creixement econòmic ", conclou Jaume de Vicente-Rodríguez Palau.

barcelona