Tributación

Comprar una casa hipotecada

Comprar una vivienda hipotecada

El apetito por ser propietario de una vivienda ha vuelto a crecer en España, Así lo confirma lo últimos datos (2015) del Instituto Nacional de Estadística (INE):

  • Las compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumentaron un 23,6%
  • Las hipotecas crecieron un 24%.

La compra de una casa constituye uno de los actos de mayor trascendencia para una economía familiar, más aún cuando España es uno de los países de la UE donde un mayor porcentaje de la población pretende acceder a la vivienda en propiedad. Pagar de una sola vez es impensable, por lo que la mayoría de las compraventas de viviendas se hace a través de préstamos hipotecarios cuyos plazos son muy amplios. Por ello, sobre casi todos los inmuebles pesa una hipoteca y, cuando se desea comprar una de estas casas, la opción más común es subrogarse a la misma. 

SUBROGACIÓN HIPOTECARIA

Entendemos subrogación hipotecaria como el hecho de que una persona se convierte en el titular de la hipoteca ya existente sobre la vivienda en sustitución del vendedor.

Para comprar una casa hipotecada se deben seguir los siguientes pasos:

  1. Solicitar al vendedor una copia de la escritura notarial que le acredite como propietario de la vivienda.
  2. Obtenida la escritura, se solicita al Registro de la Propiedad una nota simple informativa para confirmar que la propiedad continúa a nombre del vendedor y que sobre ella no pesa ningún tipo de embargo, deudas, cargas, etc.
  3. Si obtenida la nota informativa del Registro, se comprueba que existen cargos, deudas, embargos, etc. sobre la vivienda, el comprador puede decantarse por una de estas dos opciones:
    1. Puede exigir al vendedor que levante o quite la carga y los gastos correrán a su cargo.
    2. El comprador puede subrogarse a la hipoteca que pesa sobre el inmueble, es decir, pasaría a ser el titular del inmueble hipotecado. En este caso habría que informar a la entidad financiera que otorgó el préstamo para que dé su conformidad a la subrogación. Se firma una escritura de compraventa en la que se declara que el comprador se queda con el inmueble con la deuda que pesa sobre él.
  4. Solicitar el último recibo de la contribución o IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y un justificante de que la vivienda está al corriente de pago en los gastos de la comunidad de vecinos. Hay que informarse de qué cuota de participación tiene la vivienda en los gastos de la comunidad de propietarios.
  5. Comprobar que la vivienda no esté alquilada.
  6. Por ley, todos los gastos de la compraventa corren por cuenta del comprador, a excepción del impuesto de plusvalía.
  7. Por último y más importante, hay que llevar la escritura de la vivienda al notario para constatar ante la ley nuestra titularidad de la vivienda.

RENEGOCIACIÓN DE LA HIPOTECA

El titular de una vivienda hipotecada puede intentar negociar con el banco las condiciones de la misma. Los mecanismos que la legislación permite para mejorar las condiciones de un préstamo hipotecario son:

  • Novación: Permite volver a negociar con la entidad bancaria y modificar algunas de las condiciones de la hipoteca.  Esta opción es la recomendable y rentable dado que casi nunca es necesario el pago de comisiones de apertura y cancelación.
  • Subrogación: Es el traslado del préstamo hipotecario a otro banco que ofrece mejores posibilidades para el solicitante. Este trámite resulta más complicado y costoso que la novación ya que el cliente es quien tiene que correr con los gastos de cancelación, apertura, gestoría, notario y registro.

REQUISITOS PARA SOLICITAR UNA HIPOTECA

Una hipoteca es un préstamo que concede una entidad bancaria para comprar un inmueble, ya sea vivienda, local u otro.

Cuando se solicita un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda, hay que aportar al banco la siguiente documentación:

  • DNI, NIF o tarjeta de residencia.
  • Última declaración de la renta (IRPF).
  • En el caso de los trabajadores por cuenta ajena, últimas tres nóminas percibidas.
  • En el caso de los trabajadores por cuenta propia, últimos tres pagos del IRPF trimestral (Modelo 130).
  • En el caso de los trabajadores autónomos, el alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE, Modelo 036).
  • Contrato privado de compraventa.
  • Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad del inmueble.
  • Último recibo del IBI.
  • Copia de la última escritura de transmisión de la finca.
  • Certificado de la comunidad de propietarios.
  • Seguro de hogar.
  • Seguro de vida.

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