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Compra edificis Madrid

Normativa urbanística ahuyenta compra de edificios

Pérdida de edificabilidad. Esta es la principal razón por la que muchos inversores –nacionales e internacionales– no terminan de lanzarse a la compra de edificios de oficinas en el centro de Madrid. La normativa urbanística actualmente vigente en la capital está desincentivando, cuando no ahuyentando, a los inversores a la hora de adquirir inmuebles que necesitan ser rehabilitados para adaptarse a las exigencias de la demanda, según explican a El Confidencial varios expertos, quienes consideran que las leyes urbanísticas en la capital están provocando el envejecimiento inevitable y paulatino de la ciudad.

Aunque cada edificio es un mundo y, aunque es posible que en algunos casos no se produzca realmente esa pérdida de edificabilidad, lo cierto es que para conseguir edificios de calidad en Madrid es necesario realizar obras considerables y costosas, lo que, sin duda, juega en contra de la inversión inmobiliaria en la capital, insten los expertos.

"Puede darse el caso de que un inversor compre un edificio, lo tire y pierda hasta un tercio de edificabilidad o que un edificio de seis plantas se quede en cinco de tal manera que el comprador o inversor difícilmente va a estar dispuesto a pagar un precio muy alto por un edificio para unas rentas que no lo van a reflejar", explica Ignacio Buendía, del equipo de research de la consultora JLL.

El mercado de oficinas de Madrid ofrece muy pocas oportunidades al inversor que busca un edificio con una muy buena ubicación –en zona prime– y con muy buenas calidades. "La tasa de disponibilidad de oficinas en Madrid alcanza el 11,9%, pero si analizamos sólo el área central de negocios (CBD), la cifra desciende al 7,3%. Y si nos fijamos en los edificios de buena calidad dentro de la M-30, el porcentaje se reduce a un 2%", apuntan desde Knight Frank. "Apenas hay media docena de edificios de muy buena calidad en Madrid, y ni siquiera se encuentran en buenas ubicaciones", añade Buendía. 

Los edificios que entrarían dentro de este porcentaje –y que algunos inversores califican como de grado A–, serían, a grandes rasgos, aquellos nuevos o rehabilitados completamente hace menos de 10 años y con calidades técnicas óptimas. Ejemplos de estos edificios en Madrid serían las Cuatro Torres, Torre Serrano –recientemente rehabilitada–, la torre Titán en Méndez Álvaro… En zona prime, según la consultora, las rentas pueden situarse entre 28 y 30 euros el metro cuadrado al mes. 

Respecto a otros países, lo cierto es que el mercado de oficinas de Madrid está muy obsoleto, carece de edificios de buena calidad, en ubicaciones prime y que, además, cumplan con las expectativas de los fondos más exigentes, lo cual supone una enorme desventaja respecto a otras ciudades. 

“No me extrañaría que dentro de poco que cualquier compañía que trabaje en el Ibex contratara solamente edificios sostenibles”, explicaba recientemente Benoît du Passage, presidente y CEO de JLL España durante la presentación del informe Investors Survey in Commercial Real Estate, elaborado por el IESE y la consultora JLL. "En París, el porcentaje de edificios con calidad no supera el 15%, mientras que en Londres se mueve entre el 20-25%. En España, pues, hay mucho trabajo por hacer". 

Son muchas las ventajas para invertir actualmente en España, según este informe. El mercado está en pleno proceso de recuperación –con el aumento potencial de las rentas y el valor de los inmuebles que eso implica–, hay buenas oportunidades, y es un mercado volátil, pero uno de sus principales inconvenientes es la falta de edificios de calidad.  

Es decir, es aquí donde aparentemente se abren oportunidades para el mercado inmobiliario de Madrid, en la rehabilitación, cambio de uso o puesta a punto de muchos edificios; sin embargo, la gran piedra en el camino y el gran obstáculo para que en el futuro veamos grandes operaciones es principalmente legislativo.

"Los edificios en la capital están muy protegidos, los mejores construidos hace veinte o treinta años y la rehabilitación supone poner el motor de un Ferrari a un Seiscientos. Lo ideal sería que un inversor pudiera construir una estructura moderna, sin que se penalizara la edificabilidad del edificio", apunta Ignacio Buendía. "La tecnología no para de avanzar, pero la regulación está anclada en el pasado".

Tres son, fundamentalmente, los obstáculos normativos que los inversores se encuentran a la hora de rehabilitar o cambiar el uso a un edificio en el centro de Madrid y, dependiendo del grado de intervención de obras que se realice para conseguir tales fines, destacan sobre todo tres:  

  1. Dotar al edificio de plazas de aparcamiento. "Esto implica altos costes económicos derivados de las obras estructurales que habría que llevar a cabo. Muchos edificios del centro de Madrid no tienen plaza de garaje, en su Plan General de 1997 exige que se cumplan con las dotaciones de plazas de aparcamiento. En ocasiones, por razones estructurales o geológicas no siempre es posible y dichas plazas no se pueden construir, si bien el PGOU también contempla que se busquen plazas, ya sean públicas o privadas, en un radio de 200 metros del edificio en cuestión. El problema es que en la zona centro, estas plazas están agotadas", explica Jaime de Vicente-Rodríguez Palau, abogado del departamento de urbanismo de JLL.
  2. Ajustarse a la altura máxima que exige el Plan General de Madrid puede conllevar también pérdida de edificabilidad. "​Respecto a la pérdida de edificabilidad y alturas, puede darse el caso de que en la actualidad un edificio tenga licencia concedida para construir en toda la huella de la parcela, pero tras realizar una intervención en el mismo que afecte a la estructura completa, se considere como nueva edificación y, en consecuencia, haya que ajustarse a la edificabilidad permitida y la superficie de parcela computable conforme el vigente PGOU", explica este experto. La altura mínima de los pisos se encuentra regulada en el artículo 6.6.11 y siguientes del PGOU de Madrid, que, como regla general, establece "una altura libre mínima de pisos de doscientos cincuenta (250) centímetros para piezas habitables que se podrá reducir en piezas no habitables hasta un mínimo de doscientos veinte (220) centímetros" (artículo 6.6.13). "Pero también hay que tener en cuenta lo que establezca cada ordenanza para cada caso concreto", advierte De Vicente-Rodríguez Palau. "Por ejemplo, para aquellos edificios regulados por la Ordenanza Zonal 1 (artículo 8.1.16), la altura mínima de los pisos será de 360 centímetros en planta baja y de 300 centímetros en plantas superiores; en la Ordenanza Zonal 8 la altura de los pisos será de 280 centímetros, exceptuándose las obras que se realicen en interiores de edificios existentes (artículo 8.8.11). Para aquellos edificios que se aplica la ordenanza zonal 4, la altura de los pisos será de 285 centímetros para plantas de piso y de 310 centímetros para la planta baja (artículo 285)".
  3. Recuperación de espacios libres (patios de manzana) con la pérdida de edificabilidad que ello implica. "Se pierde también edificabilidad y esa pérdida no se recupera en términos económicos, sin contar el encaje de bolillos que hay que hacer con la estructura en el proyecto de rehabilitación", apunta Ignacio Buendía. "Aquellos edificios no catalogados a los que se le aplica la Ordenanza Zonal 1, la mayoría de la zona del centro histórico, nos encontramos con casos en los que se exige la recuperación de un patio de manzana, lo que conlleva la pérdida de edificabilidad en caso de una reestructuración que afectaría a las condiciones morfológicas y estructurales del edificio y una nueva edificación, dado que no se podría edificar sobre rasante en ese espacio y habría que potenciar su recuperación". 

A todo esto habría que sumar además, y entre muchas otras cosas, las normas de seguridad, cableado, tuberías y un largo etcétera que acaban repercutiendo negativamente sobre la edificabilidad en cada planta y a las que obliga, no sólo en PGOUM, sino también el Código Técnico de la Edificación (CTE).

"La recuperación de los cascos históricos a través de la rehabilitación de edificios mejora sin duda la calidad de una ciudad. Han de incentivarse urbanística y fiscalmente más este tipo de actuaciones, sobre todo porque significa recuperar parte de nuestra historia, y se crearían de trabajo, se potenciaría el turismo y contribuiría en general al crecimiento económico", concluye Jaime de Vicente-Rodríguez Palau. 

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